W branży nieruchomości status własności można otrzymać na kilka sposobów. Pierwszym, oczywistym jest akt zakupu lub pierwokupu wskazanej nieruchomości lub gruntu pod jej zabudowę. Jest to moment, kiedy po podpisaniu umowy stajemy się jej jedynymi i faktycznymi właścicielami. Inną drogą nabycia własności jest dziedziczenie. W wypadku śmierci członka rodziny, jeśli w testamencie widnieje odpowiedni zapis, komu przysługuje wskazana nieruchomość, i co ważne jesteśmy jedynymi spadkobiercami, możemy stać się pełnoprawnym właścicielem danej nieruchomości bez przymusu podziału. Mowa tutaj oczywiście w pierwszej kolejności o członkach rodziny lub wspólnikach, zależnie komu według testamentu przysługiwała nieruchomość oraz czy osoba zmarła posiadała rodzinę, czyli kogo dotyczył odpowiedni zapis w testamencie. Jeśli jednak osoba zmarła nie pozostawiła po sobie testamentu, w tym wypadku pod kątem rodzinnym w pierwszej kolejności dziedziczy współmałżonek lub dzieci. Jeśli osoba była samotna, nieruchomość przechodzi w ręce Skarbu Państwa, szerzej ten zapis wyjaśniają art. 931 – 935 k.c. Można również wykorzystać możliwość przepisania własności na inną osobę. W tym wypadku właściciel decyduje się na przepisanie domu lub innej nieruchomości wskazanej notariuszowi osobie. W tym wypadku należy podpisać akt notarialny.
Istnieje jeszcze inna sytuacja posiadania własności nieruchomości poprzez wykupienie lokalu mieszkaniowego od spółdzielni na własność. Mamy wtedy do czynienia z sytuacją przejścia ze spółdzielczej własności prawnej do lokalu w odrębną własność lokalu. Bardzo powszechną forma nabycia własności jest wynajem, czyli tymczasowe przejście własności na określony w umowie cywilno-prawnej czas. Przykładem może być wynajęcie mieszkania lub lokalu pod działalność gospodarcza, np. serwis, biuro lub sklep. Podobnie działa też dzierżawa. Są to formy prawa własności do nieruchomości. Ich zakres reguluje art. 155 k.c. i dochodzi do nich na mocy prawa.
Jako zasiedzenie nieruchomości według Kodeksu Cywilnego rozumie się sposób nabycia prawa własności nieruchomości lub własności rzeczy ruchomych przez osobę lub osoby, które faktycznie nimi władały przez określony prawem czas, np. 20 lat. Czyli zagospodarowały określoną nieruchomość w dobrej wierze, nie wiedząc, że ma ona właściciela. Inną sytuacją, w której pojawia się zasiedzenie nieruchomości jest wypadek, kiedy prawowity właściciel był poszukiwany i nie został przez lata odnaleziony, a nieruchomość została przejęta przez podmiot indywidualny lub państwo. Zasiedzenie nieruchomości wyjaśnia w pełni art. 172 k.c. Przykładem zasiedzenia nieruchomości może być opuszczony dom, który został odrestaurowany i wykorzystany np. na rzecz siedziby stowarzyszenia lub widocznie upadająca altana działkowa, która została zagospodarowana przez osobę indywidualną poprzez uporządkowanie ogrodu i remont budynku. W tym drugim wypadku mamy do czynienia z sytuacją, którą można określić jako zasiedzenie działki. Mamy wtedy do czynienia z posiadaczem samoistnym. Za posiadacza samoistnego według art. 366 k.c. rozumie się osobę, która włada daną nieruchomością, jak jej prawowity właściciel, co doprowadza do późniejszego nabycia rzeczy poprzez zasiedzenie.
Aby doszło do sytuacji, w której występuje przejęcie przez zasiedzenie, osoba, która zasiedziała nieruchomość, powinna posiadać umowę: umowy kupna, zastawu, najmu, lub dzierżawy. Jeśli nie ma takiego dokumentu, powinna przedstawić odpowiednie argumenty i dowody na własności rzeczy lub nieruchomości. Czyli udowodnić, że nastąpiło zasiedzenie w dobrej wierze na okres posiadania. Innym wypadkiem zasiedzenia nieruchomości jest upływ czasu - 20 lat przy dobrej wierze posiadacza, a 30 przy złej, ocenianej w momencie objęcia w posiadanie. Do zasiedzenia dojść może również poprzez nieprzerwane posiadanie samoistne, wtedy osoba staje się właścicielem rzeczy. Co ważne zasiedzeniem nieruchomości nie można określić kradzieży, przywłaszczenia lub przejęcia. W tym wypadku dochodzi do sytuacji, którą określa się jako zasiedzenie w złej wierze. Jest to nabycie własności niezgodne z polskim prawem.
W Kodeksie Cywilnym istnieje jeszcze zapis wyjaśniający, czym jest prawo odmowy. W wypadku, kiedy osoba zasiedziała nieruchomość przez lata i gospodarowała nią, a prawowity właściciel nie odnalazł się, może odmówić oddania nieruchomości, jeśli krewni właściciela wymagaliby zwrotu mienia bez pokazania odpowiednich dowodów, m.in. aktu własności, księgi wieczystej, testamentu lub innego dokumentu potwierdzającego własność. Najpierw stwierdzenie zasiedzenia następuje drogą niewymagającą postępowania procesowego, uregulowanym w art. 609-610 k.c., do której dolicza się opłatę sądową - w przypadku służebności gruntowej, a także jeśli chodzi o nieruchomości. W razie niejasności, spór wyjaśnia się drogą sądu najwyższego rozstrzygającego rzeczywiste prawo własności rzeczy. Od wyroku sądu najwyższego istnieje możliwość odwołania droga cywilno-prawną.
Jednak są nieruchomości lub części nieruchomości, w przypadku których nie jest możliwe zasiedzenie. Przykładem może być pokój hotelowy, hol, czy piwnica lub strych, zwłaszcza w wypadku, kiedy jest on współdzielony. W takiej sytuacji mówi się o rzeczach, której ze swojej natury nie mogą być podmiotem własności zgodnie z odpowiednio regulującymi je przepisami.
Poza uaktualnianiem księgi wieczystej, trzeba również zwrócić uwagę na hipotekę. Jeśli nieruchomość nabyta drogą zasiedzenia była zabezpieczona hipoteką, to zasiedzenie nie ma wpływu na to zabezpieczenie. Co ważne - zasiedzenie nie równa się temu, że hipoteka zostaje z nieruchomości zdjęta. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W wypadku, jeśli zasiedzenie nieruchomości nie dotyczy całości, a jedynie jej części, to w sytuacji, kiedy nieruchomość była obciążona hipoteką, powstaje hipoteka łączna obciążająca wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Wtedy wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna nieruchomości, może według swojej decyzyjności żądać uregulowania całości lub części każdej z nieruchomości z osobna lub łącznie.
To, jakie są konsekwencje zasiedzenia, zostało już podkreślone wcześniej - głównym i oczywistym skutkiem zasiedzenia jest pierwotne nabycie własności lub innego rodzaju prawa rzeczowego i wpis do księgi wieczystej. Ale trzeba zwrócić uwagę na to, że w tym wypadku pojawi się pewna niezgodność. A mianowicie między stanem faktycznym zapisanym w księgach wieczystych, a rzeczywistością. W dokumencie pomimo "przeniesienia własności" dalej będzie widniał poprzedni właściciel, dlatego po uzyskaniu własności co do nieruchomości, należy uzupełnić dokumenty, aby zachować zgodność. Co istotne upływ terminu zasiedzenia powoduje utratę prawa przez dotychczasowego właściciela. Jednak trzeba pamiętać, że utrata prawa dotyczy jedynie właściciela, a nie zaś osób trzecich - rodziny, wspólników, itd. Co oznacza, że nie wygasną one z prawem własności poprzedniego właściciela, w tym ograniczone prawa rzeczowe – służebności i hipoteka. Dla przykładu własność danej nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków czy innych członków rodziny uprawnionych do prawa własności w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej, nawet, gdy bieg okresu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania tejże wspólności ustawowej.
Copyright 2023
